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涼了涼了,有人開始退房了……

2021-09-26 09:38:25 來源: 點擊:

摘要: 一場秋雨一場涼,同樣的,樓市也越來越涼了?! 〗鼇砩钲诙鄠€樓盤相繼曝出購房者申請退房的消息,這些人退房的理由五花八門,房屋質量問題、學位虛假營銷、配套不如宣傳效果等

    一場秋雨一場涼,同樣的,樓市也越來越涼了。

  近來深圳多個樓盤相繼曝出購房者申請退房的消息,這些人退房的理由五花八門,房屋質量問題、學位虛假營銷、配套不如宣傳效果等,反正就是要退房,誰來了都沒商量。

  與此同時,土拍市場也是一片涼涼,多地出現流拍情況,與上半年不可同日而語。

  短短數月,恍如隔世。

  市場下行,業主開始退房

  樓市下行之際,最先扛不住的是樓市橋頭堡——深圳。

  近日,一則名為《龍華金茂府集體退房請愿書》的文檔在深圳人的朋友圈里廣泛傳播。曾經高價買房的業主們,如今開始嚷嚷著退房。

  與這份文檔一道傳開的,還有十幾號人在龍華金茂府手舉請愿書的照片。

  請愿書很長,在近4000字的敘述中,業主們詳細羅列了集體退房的原因——

  1、開發商利用學位營銷,現在學校還沒著落;

  2、在備案價已包括精裝修的情況下,還另收一筆房屋品質提升費;

  3、裝修品質低劣,不少房屋存在漏水、漏煙、返臭、甲醛超標、設計缺陷、施工質量糟糕等問題。

  洋洋灑灑幾千字,總結起來就一句話——“我要退房?!?/p>

  而讓業主們如此興師動眾的龍華金茂府,也曾是個紅極一時的神盤。2019年11月,龍華金茂府首次開盤,價格區間為9.02萬/㎡-14.42萬/㎡,面積在125㎡-185㎡。

  按照最低價計算,龍華金茂府的上車價已經超過1100萬,算是不折不扣的豪宅了。

  為了買到龍華金茂府的房子,業主們當時都很拼,除了購房款外,他們還額外向開發商支持了一筆“品質提升費”——大約在100萬到200萬之間。據說,這筆錢是用來提升裝修建材品質的。

  裝修品質提升費這個東西,自然是個噱頭,你可以把它看做房價上升時期的買路錢。今時今日樓市風光不再,業主們又有誰還會心甘情愿地掏這份錢?于是,干脆鬧將開來。

  值得一提的是,房子是在2020年底交付的,當時業主并未對房屋質量提出異議,如今卻提出退房,有業內人士分析:“業主覺得自己買貴了?!?/p>

  調控不斷加碼,深圳樓市已經進入了停滯階段,二手房、新房市場都不樂觀。近日,深圳多個樓盤公布認購結果,鵬瑞頤璟府524人選1655套房,滿京華云著雅庭209人搖號416套房,昔日萬人搖的場面再難復現,市場已經明顯供過于求。

  與新房相比,二手房市場更是不濟,8月深圳二手房成交套數為2043套,同比下降約81.96%。

  隨著樓市逐漸冰封,深圳已經不只一個樓盤出現了購房者鬧退房的情況。這些人有的交了定金,有個交了首付款,而他們申請退房的理由也是五花八門,房屋質量問題、學位糾紛、配套不如宣傳效果等等不一而足。但其實,真正的理由歸根到底只有一個——

  價格。

  在政策管控和金融收緊的雙重打壓下,深圳房價不斷下滑。曾經交著天價“茶水費”的購房者們,眼睜睜看著房價一天一個樣,心態自然穩不了。

  同樣作為網紅神盤,深圳中海匯德里的業主也在鬧,他們認為開發商建設標準“貨不對板”,因此也提出了退房。

  去年開盤時,中海匯德里還因為價格倒掛被認為“買到就是賺到”,眾多買房人搶房時不管不顧,連樣板間都沒看過就交了定金。

  土拍涼涼,樓市風險蔓延

  買房人已經體驗到了樓市之冷,房企自然更是感同身受。于是,土拍市場也跟著遭了殃。

  由于高層調整土拍規則(《土拍越來越驚人,房價每平驟降7000元!》),全國原本擬定在7月份集中掛牌的地塊被迫延期,多數城市選擇在8月份掛牌,并于9月至10月集中成交。

  各地首輪集中土拍的瘋狂場面還記憶猶新,接下來的劇情卻已急轉直下。在新規則之下,開發商突然變得異常佛系,整個土拍市場更是不斷爆冷——

  福州,成交14宗地塊,成交額76.07億元,另有2宗地塊流拍,5宗地塊終止出讓;

  天津,61宗地塊中19宗停牌,流拍2宗,31宗底價成交,9宗實現溢價,平均溢價率僅0.6%;

  沈陽,第二批集中供地46宗土地中,只有10宗土地有房企報名;

  青島,76宗中有72宗底價成交;

  成都,成交52宗地塊,6宗流拍,成交地塊里有38宗底價成交,占比7成左右;

  杭州,第二批集中供地10宗競品質地塊報名截止,其中有9宗地塊報名未達標,提前宣告流拍;

  ……

  一城更比一城涼,曾經積極拿地的房企大多躺平了。

  原因無他,無利可圖罷了。

  以杭州為例,10宗競品質地塊有9宗流拍,根本原因就是利潤太低。據浙報傳媒地產研究院測算,房企即便是底價拿地,也有5宗地塊存在虧損風險,另外5宗地塊的利潤不超過4%。

  今年7月,浙江本地房企宋都股份發布公告,宣稱放棄5月在杭州競得的一宗土地使用權,為此不惜搭上了5000萬的保證金。

  房企寧可倒找錢也要退地,已經足以說明市場變局。

  政策不斷加碼,房企融資受限,大量貨值壓頂,中小房企舉步維艱,大型房企人人自危。

  人民法院公告網顯示,截至9月22日,今年破產的房地產企業累計294家,平均1天破產1家。

  破產房企多為中小房企,然而爆雷的大型房企也比比皆是。從閩系房企泰禾到四川一哥藍光,再到頭部房企恒大,房企因為債務壓力和經營壓力爆出來的雷一個接一個,就跟放鞭炮似的,連環響。

  輿論對房地產行業及其相關債務方的擔憂與日俱增,尤其是關聯最為密切的銀行業。

  據上市銀行2021年中報數據披露,可能涉及到房地產領域的狹義敞口(貸款)中,對公房地產貸款共計7.89萬億,占總貸款比重的6.65%;零售按揭貸款共計32.65萬億,占總貸款比重約27.56%;兩者合計占總貸款、總資產比重約34.2%、18.4%。從廣義敞口(含表內外非標)來看,表內非標投資中或有部分資金流向了房地產領域,2021年上半年上市銀行非標投資金額共計5.62萬億,占總資產比重約2.55%。

  而在表外理財中,或許也有一定資金通過非標投資流向了房地產領域。從2021年理財協會數據來看,理財資金中投向非標的規模約有3.75萬億。

  如今房地產已經成了燙手山芋,不少銀行出來表態,稱房地產企業對銀行資產質量影響有限,極力撇清關系。

  這滋味,你細品。

  結語

  野蠻生長數十年的房地產市場,已經迎來拐點——這次是真的拐點。

  城鎮化的進程已經走到中后期,同時,出生人口不斷下滑,大眾對住房的需求正在下降,三四線及以下城市的房子明顯供過于求。

  房地產行業也迎來了一次降速,三道紅線出爐,房企融資受限;對房貸款資金比重下降,轄制資金進一步流入樓市。以恒大為首的大型房企爆雷,也宣告著,房地產的高周轉時代正在過去。

  無論樓市的未來怎么走,房價大漲的夢,都該醒了。

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